Een appartement verhuren: Doen?

Sommige mensen kiezen voor een belegging in aandelen , maar andere mensen vinden de risico’s van beleggen te groot. Sparen levert erg weinig op. Zelfs het voor lange tijd vastzetten van een bedrag via zoiets als depositosparen geeft een laag resultaat. Hoog risico! Iemand die voor de eerste keer een huis wil gaan verhuren, ontvangt meestal een reeks argumenten van anderen waarom het verhuren van een woning een erg belachelijk plan is. Veelvoorkomende redenen tegen het verhuren van een appartement die genoemd worden zijn onder meer:

  • De huurder zorgt voor waardedaling van uw woning.
  • De huurder blijft altijd zitten.
  • De huurder zal u failliet laten gaan.
  • De huurder maakt ruzie met de buurt.
  • etc, etc, etc…

Deze generalisaties zijn niet geheel ongegrond. Beleggen in een huis is niet zonder gevaren. Veel nieuwe verhuurders raken al snel overweldigd door de hoeveelheid werk die nodig is om huurders te managen. Deze verhuurders voelen zich in de meeste gevallen uitgeput omdat ze nooit hebben geleerd hoe ze een goede verhuurder moeten worden. Ze worden ingehaald door de feiten. Het verhuren groeit ze boven de pet. 

Sommige verhuurders laten zich echter niet bang maken. Wie het goed aanpakt, kan een mooi rendement behalen met de verhuur van een woning. Slimme verhuurders houden van een uitdaging en vinden juist een oplossing voor deze kwesties. Zij doen wat ze zelf kunnen zelf, en laten het gespecialiseerde werk over aan de verhuurmakelaar. Zij besteden een deel van de werkzaamheden van verhuur uit. Wel de lusten, niet de lasten.

 

Waar moet een verhuurder rekening mee houden?

Voordat een verhuurder kan starten met verhuur, heeft hij wat stappen te zetten. Bij de verhuurder hoort men dikwijls dezelfde soort problemen. De verhuurder dient heel wat vraagstukken te voorzien van een antwoord voordat hij/zij een huis kan verhuren. Enkele voorbeeld vraagstukken van verhuurders zijn:

  • Hoe controleer ik een (potentiële) huurder?
  • Hoe snel kan ik mijn woning verhuren?
  • Zijn mijn huurinkomsten belasting vrij?
  • Kan ik mijn woning voor bepaalde of onbepaalde tijd verhuren?
  • Hoe kan ik een marktconforme huurprijs bepalen voor mijn woning?
  • Welke verzekeringen moet ik regelen?

Het beantwoorden van deze vragen kan deels door het doen van onderzoek. Maar vaker helpt het wanneer men uit ervaring kan spreken. Aangezien veel verhuurders hun appartement voor de eerste keer zullen verhuren, is het slim gebruik te maken van de ervaring van een verhuurmakelaar. Zeker bij een eerste keer.

 

Verhuurmakelaar taken

Een verhuurmakelaar heeft op hoofdlijn 2 hoofdactiviteiten: het zoeken naar huurders (en alles wat daar bij komt kijken) en het beheren van een huis en de huurders. Dit betekent dat de verhuurmakelaar onder meer de volgende activiteiten uitvoert:

  • Het screenen van een kandidaat huurder, met onder andere controle op kredietwaardigheid, huurverleden en aangeleverde legitimatiebewijs.
  • Huurcontract opstellen.
  • Het opstellen van een presentatie van de woning en woonomgeving.
  • Advies over aanpassingen voor betere verhuurbaarheid.
  • Reacties van potentiele huurders opvangen en controleren of zij passen in de doelgroep.
  • Sleuteloverdracht aan de huurder.

De verhuurmakelaar beschikt over de laatste (juridische) inzichten. Welke type woningen is momenteel in trek? Wat is een optimale huurprijs? Met accurate contracten worden risico’s van verhuur beperkt. Daarnaast is de verhuurmakelaar een bron van ervaring. Hij of zij kent de gevaren van de verhuur van een huis. En kan helpen valkuilen te omzeilen.

 

De verhuurmakelaar is er voor de verhuurder of voor de huurder (niet voor beide)

Een goede verhuurmakelaar stelt uw belangen voorop. Ondanks dat het verboden is, zijn er bepaalde verhuurmakelaars die (linksom of rechtsom) een rekening voor hun werkzaamheden presenteren aan zowel de verhuurder, als bij de huurder. Dit is officieel verboden, aangezien diegene die de verhuurmakelaar betaalt, ervanuit zou moeten kunnen gaan dat deze zijn of haar belangen vertegenwoordigd. Wanneer de verhuurmakelaar zowel de verhuurder als de huurder als klant heeft, kan de verhuurmakelaar zich nooit maximaal inzetten voor beide – aangezien zij beiden een tegengesteld belang hebben. Bijvoorbeeld als het gaat om de hoogte van de huurprijs. In de meeste gevallen wordt de verhuurmakelaar ingeschakeld door de verhuurder – en zal dus zorgen voor een betrouwbare huurder voor zijn of haar woning. De huurder hoeft de verhuurmakelaar dan niet te betalen. In sommige gevallen wordt de verhuurmakelaar inschakelt door de huurder – bijvoorbeeld bij een zoekopdracht. De verhuurmakelaar wordt dan betaalt door de huurder. De verhuurder heeft dan als het goed is geen kosten aan deze verhuurmakelaar.

Wat levert het op?

De belangrijkste vraag voor vele (potentiele) verhuurders: Een woning verhuren – wat levert het op? Om te bepalen wat een appartement verhuren u oplevert, dient u een indicatie te hebben van de (jaarlijkse) opbrengsten en kosten. Het verschil is de winst. Om te bepalen of de verhuur een goede investering betreft, zou u het kunnen vergelijken met andere rendementen die u elders zou kunnen bereiken. 

Voor een goede afweging moet u ten eerste inzicht hebben in de (te verwachten) kosten van verhuur. Belangrijkste kosten zijn bijvoorbeeld onderhoudskosten, abonnementen (op bijvoorbeeld CV of wasmachines), gemeentelijke lasten en kosten die gemoeid zijn met het vinden van nieuwe huurders. Een kostenpost die vaak vergeten wordt, zijn de kosten van leegstand. Wanneer het woning een of twee maanden per jaar leegstaat, heeft een aanzienlijk ander rendement dan wanneer het continu verhuurd wordt. Leegstand heeft ook te maken met de andere component: de opbrengsten. U dient een inschatting te maken van de te verwachten opbrengsten, ofwel: de huur die u maandelijks kunt innen. De hoogte van huur is afhankelijk van type woning, locatie, staat van onderhoud, voorzieningen in de omgeving, afstand tot openbaar vervoer en uitvalswegen, afstand tot een (winkel)centrum, etc. Kortom: alles waar veel huurders belang aan hechten. Let op dat u zichzelf niet rijk rekent met huurprijzen. Een te hoge huurprijs, kan leiden tot langere leegstand. Meestal is een wat lagere huurprijs te prefereren boven een hogere prijs maar met langere leegstand. 

Er zijn diverse rekentools waarmee u eenvoudig het rendement van verhuur kunt berekenen. Een goede tool is bijvoorbeeld te downloaden via: een woning verhuren.

Expat verhuur

Sommige verhuurders richten zich vooral op verhuur aan expatriates (ook wel: expats). Een expat is iemand die tijdelijk in een ander land verblijft. Dikwijls gelden expats als ideale huurders, aangezien zij in de meeste gevallen werken voor grote, gerenomeerde bedrijven. Expats hebben daarom in elk geval een baan en in de meeste gevallen voldoende salaris zodat zij de huur kunnen blijven voldoen. Daarnaast voorziet de onderneming dikwijls in vergoedingen voor huur, waardoor eventuele financiele zaken meestal snel en zakelijk afgehandeld kunnen worden. Verhuur aan expats is in bepaalde opzichten anders. Expats hebben vaak hogere eisen ten aanzien van bijvoorbeeld parkeergelegenheid, nabijheid van wegen en nabijheid van (winkel)centra. Daarnaast zijn veel expats geinteresseerd in gemeubileerde verhuur (in plaats van alleen gestoffeerde verhuur), aangezien zij zelf geen meubels hebben – of deze wensen aan te schaffen voor de korte periode dat zij in Nederland verblijven. Aangezien expats uit een andere cultuur komen, bestaat het gevaar van miscommunicatie of andere (woon)gewoonten, die afwijken van wat men in Nederland gewend is. Flexibel omgaan met eventuele verschillen helpt. 

Tot slot vindt communicatie met expats normaal plaats in het Engels. Contracten, brieven, emails en andere communicatievormen zullen dus in het Engels moeten gebeuren. Mogelijk heeft u extra kosten bij het vertalen van uw communicatie. Pas op voor misverstanden: liever iets te duidelijk uitleggen, dan dat later blijkt dus u en uw huurder elkaar niet hebben begrepen – en daarom problemen ontstaan.

Hoe onzorgvuldige huurders vermijden?

Een van de grootste rampen voor verhuurders is dat zij verkeerde huurders in hun woning hebben toegelaten – en er niet meer vanaf kunnen. Er zijn veel zaken die het risico op onbetrouwbare huurders enorm kunnen verminderen. Het begint al met uw appartement: welke soort huurder komt hier op af? Welke staat van onderhoud heeft het: Een woning dat goed onderhouden is, trekt in de regel meer betrouwbare huurders, dan een vrijwel niet onderhouden appartement. Hoe wordt een appartement gepresenteerd aan potentiele huurders? Goede foto’s en een duidelijke beschrijving zijn van groot belang bij het vinden van de goede huurders. Verder is een persoonlijke ontmoeting met (potentiele) huurders iets om nooit te vergeten. Een face-to-face treffen vertelt u meer dan een grote stapel documenten. Maar uiteraard moeten ook de papieren (zoals id-card, werkgeversverklaring, referenties, eventuele aanbevelingen van vorige verhuurders) gecontroleerd worden. Tenslotte, niet onbelangrijk, moet u een “klik” hebben met uw huurders. Een slecht onderbuikgevoel is dikwijls (in tegenstelling tot wat u wellicht elders hoort) een zeer goede indicatie voor problemen in de toekomst.

Verhuur blijft aantrekkelijk?

De verwachting is dat het verhuren van woningen ook de komende jaren interessant is. De komende tijd blijft een groot tekort aan huurwoningen in de vrije sector in Nederland. De huurprijzen zijn de laatste tijd hoger dan ze ooit waren. De andere opties (zoals sparen) blijven onaantrekkelijk. De prijzen van woningen blijven toenemen, waardoor bij verkoop mogelijk een aanvullend winst behaald kan worden. Kortom: de verwachting is dat het verhuren van woningen in de toekomst interessant blijft.

Huurprijzen blijven toenemen

Een gunstige trend voor verhuur: Volgens onderzoek van Pararius (bron: Pararius) is de algemene huurprijs van een appartement in de vrije sector in Nederland midden 2016 met ruim 6% toegenomen ten opzichte van hetzelfde kwartaal het jaar daarvoor. De gemiddelde huurprijs komt zodoende uit op 13,50 euro per vierkante meter per maand. Volgens Pararius is vooral de laatste twee jaar de huur in de Randstad erg hard toegenomen. Een appartement huren in Amsterdam is heel wat kostbaarder dan bij wijze van spreken in Amersfoort.

Verhuur van een appartement een bron van inkomsten?

Is een woning verhuren wat voor mij? Dat hangt er vanaf. Hebt u een spaargeld dat u wenst te investeren in een appartement? Hebt u een woning dat in trek is bij huurders? En kunt u zakelijk omgaan met eventuele huurders – ook wanneer er verschillen van inzichten ontstaan? Dan is een woning verhuren een interessante optie om resultaat te verkrijgen met uw (spaar)geld. Neem contact op met een verhuurmakelaar om uw ideeen voor te leggen; in de meeste gevallen voorziet de verhuurmakelaar u vrijblijvend van adviezen over de verhuur van uw woning.

https://www.verhuurmakelaar.info/